Le Previsioni di Allentamento Spingono! I Tassi dei Mutui negli Stati Uniti in Calo: Potranno Riaccendere il Mercato Immobiliare?

Sommario:
A causa dei dati deludenti sull'occupazione, che hanno sollevato preoccupazioni riguardo a una possibile recessione, il mercato ha notevolmente aumentato le aspettative di un possibile abbassamento dei tassi da parte della Federal Reserve. La previsione di un taglio di 50 punti base a settembre è già stata completamente considerata. La scorsa settimana, il tasso medio dei mutui per 30 anni negli Stati Uniti è crollato al livello più basso degli ultimi 15 mesi. Questo ha portato a un incremento significativo delle richieste di mutui. Le aspettative di allentamento della Federal Reserve, alleviando la pressione sugli acquirenti di case, potrebbero contribuire a rompere l'attuale ambiente di mercato stagnante e migliorare l'umore dei consumatori, con l'obiettivo di rilanciare il settore.

Calano Drasticamente i Tassi dei Mutui

Secondo la Mortgage Bankers Association (MBA), il tasso medio dei mutui a 30 anni è sceso di 27 punti base, raggiungendo il 6.55%. Questo rappresenta il livello più basso dal maggio 2023 e il più grande calo settimanale degli ultimi due anni. Contestualmente, il tasso sui mutui a 15 anni è passato dal 6.27% al 6.03%, mentre il tasso sui mutui a tasso variabile è sceso dal 6.22% al 5.91%.

Dopo la riunione della Federal Reserve, il rapporto mensile sul lavoro del Dipartimento del Lavoro degli Stati Uniti ha mostrato che il tasso di disoccupazione è balzato al 4.3% a luglio, suscitando preoccupazioni su una recessione imminente o in corso. Di conseguenza, i rendimenti dei titoli di stato a 2 e 10 anni sono scesi di oltre 40 punti base in una sola settimana, influenzando negativamente i tassi dei mutui, offrendo così una speranza per milioni di famiglie americane in cerca di una nuova abitazione.

Per far fronte alla pressione inflazionistica post-pandemia, la Federal Reserve ha aumentato drasticamente i tassi d'interesse nel 2022 e 2023, portando il tasso sui fondi federali al livello più alto dalla metà degli anni '80 e mantenendolo nella fascia 5.25%-5.50% a partire dalla seconda metà dello scorso anno.

Un Mercato Immobiliare Sempre Più Inaccessibile

L'aumento dei prezzi delle abitazioni e dei costi di prestito ha reso il mercato immobiliare statunitense sempre più difficile da sostenere. I dati recenti mostrano che a giugno le vendite di nuove abitazioni negli Stati Uniti sono scese a 51.000 unità, il valore più basso dal novembre 2023, e le vendite di case esistenti sono diminuite per 34 mesi consecutivi su base annua. Per quanto riguarda i prezzi, il prezzo mediano delle nuove abitazioni continua a salire rispetto al mese precedente, mentre il prezzo mediano delle case esistenti ha raggiunto un nuovo massimo storico per due mesi consecutivi.

L'indice di fiducia immobiliare di Fannie Mae di luglio riflette questa situazione. Solo il 17% degli intervistati ha dichiarato che è un buon momento per acquistare una casa, in calo rispetto al 19% di giugno. Inoltre, il 35% degli intervistati ha dichiarato che continuerà ad affittare anziché comprare, il dato più alto dal 2011.

Il capo economista di Fannie Mae, Doug Duncan, ha dichiarato: “Attualmente è difficile stabilire se si tratti semplicemente di una stanchezza degli acquirenti o di una delusione più ampia riguardo al mercato, ma riteniamo che se questa tendenza persiste, potrebbe avere impatti significativi.”

Il Mercato Attende un Cambiamento

La scorsa settimana, la Federal Reserve ha mantenuto i tassi invariati per l'ottava volta consecutiva. La dichiarazione di decisione ha rimosso il linguaggio abituale riguardante l’"elevato rischio di inflazione", sostituendolo con il riconoscimento che i decisori stanno ora “monitorando i rischi bilaterali del loro duplice mandato”. Il presidente della Federal Reserve, Jerome Powell, ha affermato che un taglio dei tassi a settembre è possibile se i dati economici continuano a migliorare.

Il raffreddamento del mercato del lavoro ha alimentato tali speranze, e diversi funzionari della Federal Reserve hanno accennato a questa possibilità. La presidente della Federal Reserve di San Francisco, Mary Daly, ha dichiarato questa settimana che la Federal Reserve sarà pronta a prendere le misure necessarie per l'economia una volta che la situazione sarà più chiara. Ella ha suggerito che saranno necessari aggiustamenti della politica nei prossimi trimestri.

I futures sui tassi dei fondi federali mostrano che il mercato prevede un abbassamento dei tassi da parte della Federal Reserve di oltre 100 punti base quest'anno, con la possibilità di ulteriori tagli per affrontare i potenziali rischi economici.

Gli esperti del mercato immobiliare statunitense ritengono che l'attuale incertezza economica, i prezzi elevati e i tassi d'interesse alti continuino a comprimere le vendite, mentre l’effetto di blocco (“lock-in effect”) sui tassi elevati frena l'offerta.

Con la prospettiva di un allentamento della Federal Reserve, alcuni acquirenti che avevano acquistato in periodi di tassi più elevati potrebbero trovare opportunità di rifinanziamento e riduzione dei pagamenti. Nell'ottobre dello scorso anno, i tassi dei mutui a 30 anni erano arrivati al 7.9%. La MBA ha segnalato che l'indice di rifinanziamento è salito di quasi il 16% la scorsa settimana, raggiungendo il valore più alto in due anni di 661.4. Le richieste di mutui per l'acquisto di una casa sono aumentate dello 0.8%, il primo incremento in un mese. L'indice complessivo delle richieste di mutui, che include rifinanziamenti e acquisti, è salito del 6.9%, raggiungendo il livello più alto dell'anno.

Secondo i dati dell'ICE Mortgage Technology, dal 2022 oltre 4 milioni di mutui avevano tassi pari o superiori al 6.5%. I dati di Fannie Mae mostrano che oltre il 60% dei mutui negli Stati Uniti ha tassi inferiori al 4%. Questo suggerisce che per una grande parte dei proprietari di casa, i tassi dei mutui devono scendere significativamente per rendere il rifinanziamento conveniente e incentivare l'acquisto di nuove case, migliorando così la liquidità del mercato.